ここだけは押さえておきたい不動産売却のツボ
ご自宅や土地などを売却する場合、不動産会社にすべてを丸投げすれば“すべて解決”ではありません。“売主”としても、その地域における不動産の市場相場(取引価格)を知ることや、売却にかかる税金や経経費を押さえておくことが最低限必要です。ここでは不動産売却を成功させるのに不可欠な“ツボ”を解説します。なお、ご不明な点などございましたら名古屋市緑区・天白区・日進市・豊明市で不動産売却・買取を手がける名靜不動産までお気軽におたずねください。
売主として最低限知っておきたい不動産売却の基礎知識
物件相場を知ろう
モノには必ず“相場”があります。例えば、それが建物のような不動産物件なら、木造なのか鉄骨造なのかで相場は違いますし、築年数によっても大きく変わってきます。ただ、同じようなスペックの物件でも地域、駅チカなのかそうでないかでも相場は異なります。では、今から売りに出そうとしているご自宅などがいくらで売れるのか知るには？ その物件がある近隣地域で、似たような間取り、広さの物件がどの程度の価格で取引されているかを住宅情報誌などでチェックしましょう。おおよその相場が見えてきます。
売却のゴールに合わせて価格を設定する
ご自宅を売りに出そうというとき、まず不動産会社に物件査定を依頼します。不動産会社はその地域における過去の取引事例を参考にしながら、売りに出そうとしている物件の市場相場を算定しますが、これはあくまでも一般的なもの。売主様のご事情やご意向を加味して、実際の“売出価格”を調整することもあるのです。例えば、物件の価値に理解してくれる買主様にこそ売りたいという場合は査定額よりやや高めの売出価格を設定します。反対に、できるだけ短期間で売るために売出価格は抑えお得感を演出したいという場合も当然あるでしょう。どんな売り方が理想なのか、売主様が明確なゴールを意識することで売出価格は自ずと変わってきます。
物件の「いいところ」
「悪いところ」は言えますか？
例えば購入希望者様が内見に訪れた際、主に対応するのは売主様ご本人です。その際、物件のよさをどうアピールするかが成約を決める要素となるでしょう。それには、お売りになるご自宅など売却物件の「いいところ」を言葉で説明しなくてはなりません。「このキッチンは対面型で家族の会話がはずみます」「壁はエコカラットを使用して空気清浄機能があります」といったように。この「いいところ」をどれだけよどみなくアピールできるかで相手の印象も変わるでしょう。また、反対に「悪いところ」を把握しておくことも大事です。「この棚は経年劣化でガタが来ています」「トイレなど水回りは古くなっていて早晩リフォームが必要です」といったようなマイナス情報もしっかり把握しておき、内見された方には率直に説明しましょう。そうした態度で接することができると、相手はむしろ売主様に“信頼できる人”と好印象を抱いてくれるはずです。
買主様の気持ちも考える
もし、この物件を自分が買う立場だったらどう思うか──と、一度立ち止まって考えてみることも成約に近づく道です。こうした想像力が働けば、内見にいらした購入希望者様が物件のどこに着目しているのか、どこが気になっているのかがわかります。対応にあたる際は、そうした買主様の心理を察して、その方の疑問や不安を解消するような説明や案内をすることが大切。購入希望者様にしてみれば、そうした気遣いのある売主様に対して親近感や信頼感を抱くのは当然。「この方から買うのなら安心だ」と思っていただくことが成約に導く上で大切だと言えます。
不動産（家や土地）を売却するときにかかる費用や税金
不動産売却時には様々な経費がかかります。代表的なものは不動産会社に支払う仲介手数料と売却して得た利益にかかる各種税金などがあります。なお、仲介手数料は、取引金額に応じて一定額が定められているのでわかりやすいでしょう。ただ、税については不動産の種別や面積など条件が違えば税額も変化します。いつの時点で売却（譲渡）するかで税額も変わってくるので注意が必要です。事前におおよその額を把握しておきたいところ。ただし。毎年のように税率が変わる点にも注意しましょう。
不動産売却時の主な経費
| 仲介手数料 | 不動産売却を依頼した不動産会社に支払います。宅地建物取引業法では上限額が定められています。 |
|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する際にかかる費用です。 |
| 証明書発行費用 | 不動産売却に必要な各種証明書（売買契約などに必要な印鑑証明書や住民票など）を管轄の自治体に交付してもらうための費用です。 |
| 登記費用 | 不動産売買に伴う登記申請に必要な費用や書類の作成費用です。所有権移転登記などがよく知られており、専門家である司法書士に作成を依頼するのが一般的です。 |
| ローン返済費用 | 住宅ローンを利用して新居を購入した場合、毎月支払いが発生します。売却金を頭金に充てることで負担が軽減されます。 |
| 引越代 不用品処分代 |
移転に際して引越業者に支払う代金です。また、場合によっては不用品をまとめて業者に処分を依頼する場合は費用がかかります。 |
売却に伴う各種税負担
| 印紙税 | 契約書に貼る収入印紙の代金のこと。売買契約書に記載された取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上3000万円未満では1万円分の印紙を貼る必要があります。 |
|---|---|
| 消費税 | 建物は耐久消費財とみなされるため売却して得た金額には消費税が課されます。一方、土地は課税対象外です。 |
| 住民税 | 不動産売却によって生じた譲渡所得に対し、金額に応じて翌年以降に課税されます。なお、通常の住民税とは別に計算されます。 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権を登記したり、抵当権を登記したりする場合にかかる国税で、登記所で納付します。 |
仲介手数料の仕組みをご存知ですか？
売主様から依頼されると不動産会社は物件を売却するために、不動産情報サイトに情報を掲載したり、購入希望者様の内覧に立ち会ったりします。このように物件を売るための活動に対しては報酬が発生します。ただし、不動産会社との間で仲介手数料が発生するのはあくまでも売買が成立した場合のみで、不成立では支払い義務が生じません。
なお、この仲介手数料に含まれるのは販売活動費だけではありません。売主様と買主様との条件調整費や契約書類の作成費、また契約から物件引き渡しまでの事務手続きの代行費用一切が含まれます。なお、仲介手数料を支払うタイミングは物件の引き渡しが完了した時点となります。
仲介手数料には上限があります
不動産会社が売主様・買主様に請求できる仲介手数料には上限があります。したがってこの上限額を超える仲介手数料を請求された場合、その不動産会社は法令違反なので注意が必要。しかも、法令で定めているのはあくまでも上限額であり、不動産会社がつねに上限額を請求できるという決まりではありません。
| 取引額 | 報酬額（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％以下 |
| 200万円を超え400万円以下 | 取引額の4％以下 |
| 400万円を超える金額 | 取引額の％以下 |
※別途消費財がかかります。
こんな不動産会社に売却を依頼したい
不動産売却を主業務とする不動産会社は決して少なくありません。その中からもっとも理想的な一社を選ぶのが、不動産売却で後悔しないためのポイントです。では、具体的にどんな点に注意すればよいのでしょうか？
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なぜこの金額になったのか、査定額の理由を詳しく教えてくれる
まず、査定額の根拠について納得のいく説明を理路整然としてくれる会社なら信頼できます。こうした会社なら売主様の疑問にもていねいに答えてくれるはず。反対に、説明がところどころ曖昧で根拠をひとつひとつ示さない、売主様の質問にも真正面に答えずはぐらかすような担当者がいる不動産会社は信用できません。
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親身になって、一緒に考えてくれる
不動産売却は多くの方にとってはじめての経験であることが少なくありません。当然、不明な点が多くあり、何かと不安に感じていらっしゃるはずです。そうした売主様に寄り添うように、不動産売却を一緒に考え、ベストな提案をしてくれる、そんな担当者がいる不動産会社なら安心して売却を任せられるでしょう。
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会社の得意分野に当てはまっている
一口に不動産会社と言っても、分譲地や分譲住宅の販売を主業務にしているところもあれば、賃貸管理専門という会社もあります。不動産会社という括りでは同じですが、得意分野はまったく異なっていると言えるでしょう。もちろん、ご自宅や土地など所有物件の売却は、やはり不動産売、仲介を専門にしている不動産会社に任せるのがベストです。
当社では査定額を2パターン提示いたします
当社では物件査定に特色があります。具体的には、仲介売却した場合と当社で買取した場合と二通りの査定額をご提案する点。通常、不動産会社に査定を依頼すると、仲介売却を選択した場合の査定額しか出てきませんが、当社では同時に2パターンをご提示するので、その時点で仲介がよいか、買取がベターかといった判断がつきます。実際、当初は仲介売却を選択するつもりだったお客様が、早く売れるからという理由で当社による買取に変更されたという例もあります。
収益・事業用物件の売却もお任せください
名靜不動産は、居住用の戸建て住宅、区分マンションだけでなく、一棟アパート・マンションなどの収益物件、工場・倉庫など事業用物件の売却もお手伝いが可能です。名古屋市緑区・天白区・日進市・豊明市で収益物件をお持ちの方、事業用物件の処分でお困りの企業様は名靜不動産までお気軽にご相談ください。当社はこの地域で、億の実績があり収益物件、事業用物件の売却でも他にはないノウハウがあります。
